洪住建提〔2023〕21号
彭国禄代表:
您提出的关于进一步优化新建商品房预售资金监管的建议收悉。经研究办理,现就我局职能范围内事项答复如下:
2021年以来,房地产信贷环境从紧,房企的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继;恒大和新力公司身陷资金流动性危机,房地产项目出现逾期(停工)现象,给我市房地产市场带来较大冲击,自2021年10月份以来,仅恒大、新力两大房企在我市就有25个在建在售未交付开发项目,涉及已售未交付套数8163户,导致全市各县区产生的信访投诉问题络绎不绝。究其原因,一是国家针对房地产企业的融资渠道收紧,二是原有重点监管资金比例(6%)偏低,难以覆盖工程建设。
我市为保障房地产市场项目竣工交付,维护购房人合法权益,进一步防范房地产市场涉稳风险,促进房地产市场平稳健康发展,按控增量、消存量为思路,2022年新出台了《南昌市新建商品房预售资金监督管理办法》,提高了预售资金监管额度,防止今后出现新的保交楼涉稳风险。
新出台的《管理办法》中,主要是提高了重点监管资金的比例,而重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用,用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款,即本质上是为了覆盖建安成本。但是各城市的发展水平差异会造成房价构成中建安成本所占比例的差异,如三四线城市房价的主要构成项是建安成本,则建安成本占比高,因此用于保证项目建设的重点资金监管比例就高,核心一二线城市房价的主要构成项是土地出让金而非建安成本,重点监管比例自然就低。故从建安成本的角度分析,南昌市的重点监管资金监管额度按固定工程造价核算为3000~4000元/㎡;武汉、合肥、长沙等城市按预售总价款的某一比例核准重点资金监管额度,分别为预收款总价的15%、10%、20%,经换算成固定工程造价后分别约在:2200元/㎡~4200元/㎡之间;此外,杭州市是要求在工程造价上叠加配套建设费用的部分,因此还需乘以相应系数,单方工程造价最低价在4400~5500元/平方米之间。
综上所述,从建安成本的角度分析,南昌市商品房的重点监管资金比例的设定与周边邻市对比后是处于一个中间且合理的水平。
同时,考虑到房地产企业融资困难,资金压力大,我市通过不断优化和调整房地产市场调控相关措施来不断满足市民刚性和改善性住房需求,确保房地产调控城市主体责任落实到位。一是,2022年10月14日,出台了阶段性调整市本级新建商品房预售条件措施,鼓励销售去化率(60%以上)较好、风险可控的项目,可在单体工程完成±0时,提前办理预售,以满足居民对热点楼盘住房需求,带动商品住房销量。二是在房地产市场走弱形势下,为缓解开发企业不同程度存在的资金压力,进一步帮助房地产企业纾困,稳定市场预期,我局拟对原预售监管规定作优化调整,具体意见为:“对按赣府字[2016]17号文件实行预售资金监管的楼栋,非涉稳风险项目中单体工程取得竣工备案满一年的,在整个项目未取得竣工验收前,可提前申请该单体工程6%重点监管资金的释放和使用;为保障项目竣备公建配套设施的移交监管,需保留账户余额资金最多的1栋楼栋继续监管,至止项目竣备取消监管。”预计该政策可释放监管资金4.34亿元。
(联系人:吴越 电话:0791-86719154)
2023年1月30日
赣公网安备 36010802000056号
