洪住建提〔2024〕29号
陈和洪代表：
您提出的《关于加强我市小区物业管理的建议》收悉，现答复如下：
建议一：提高物业服务企业的准入门槛。
1.2018年，国家取消物业服务企业资质管理前，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，即前期物业管理。国家取消物业服务企业资质管理后，营业执照的经营范围含有“物业管理”事项的企业，就可以公平参与物业服务项目投标，不再有资质方面的限制，激发了物业服务市场活力。因此，现今只要注册了“物业管理”业务内容的企业，就可以参加物业管理市场招标投标活动。
2.根据《南昌市物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。当前，建设单位在新建商品房销售前，均需在县区住建部门监督指导下开展前期物业管理招投标，并取得前期物业管理招投标备案后，才能办理销售，因此，我市新建商品住房前期物业都是经过招投标的，目前尚未发现由建设单位指定前期物业服务企业的问题。
3.为提升我市物业管理水平，我们每年都会制定培训计划，采取多种形式，对物业服务企业项目经理和专业人员开展培训，宣传解读《民法典》、《物业管理条例》等法律法规相关规定，不断提升物业服务企业的服务水平，提高居民物业服务的“主人翁”意识和花钱买服务的市场化消费意识。
建议二：实施物业服务履约保证金管理模式。
为落实《江西省人民政府办公厅关于开展全省涉企保证金专项整治工作的通知》（赣府厅明〔2021〕37号）文件精神，江西省住房和城乡建设厅印发了《规范房屋建筑和市政基础设施工程建设领域保证金管理》的通知，明确工程建设领域除依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程保证金、农民工工资保证金外，其他未列入目录清单保证金项目一律取消。
实施物业服务履约保证金管理，业主在选聘物业服务企业时，可以纳入《物业服务合同》约定内容，由小区业委会（或者物业管理委员会）监督物业服务企业，当发生终止物业服务或者服务不到位等情况时，依照约定扣除相应款项。
建议三：全面实行物业服务星级标准和奖惩措施。
2018年，国家取消物业服务企业资质管理后，为规范物业服务市场秩序，构建全市物业服务行业诚信体系，促进行业健康有序发展，我局研究制定了《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》，建立了“住建部门行业管理、街道社区日常管理、相关部门联合监管”机制，定期对物业服务企业实行量化评分、综合评价、按分授星，实行“红黑名单”制度，推进守信激励、失信惩戒、优胜劣汰的差异化管理措施，为业主选聘物业服务企业、物业服务招标、政府采购物业服务提供参考依据。该《暂行办法》自2021年6月1日实施以来，2022年和2023年我市分别开展了第一次、第二次物业服务企业信息评价工作，公布在市住建局网站http://zjj.nc.gov.cn/。
建议四：畅通住宅专项维修资金应急使用渠道。
为保证在应急情况下及时使用住宅专项使用维修资金，根据《关于住宅转维修资金应急使用有关事项的通知》（赣建房﹝2014﹞13号）等有关规定，我市于2015年制定实施了《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则》（洪房字﹝2015﹞12号），明确对电梯、二次供水和排水系统、消防系统、外墙脱落剥落等六类影响房屋使用安全的情况，经有资质的鉴定机构或政府职能部门出具证明意见，并经县、区住建主管部门核实后，可不经业主表决程序使用维修资金进行应急维修。《操作细则》基本涵盖了维修资金应急申请、维修、审核、拨付、验收等环节要求，有效打通了维修资金“应急通道”。2023年，我市城区维修资金应急使用金额约978万元，占全年维修资金使用金额的8.8%，同比增加4.8个百分点。
同时，外墙屋面、消防系统等应急使用维修资金涉及的项目造价预算较大、业主分摊金额较多，加之与开发企业责任争议，以及街道、社区或业主委员会发挥作用欠佳等原因，造成部分业主投诉反对，成为制约维修资金应急使用的重要因素。下一步，我局将推动修订完善《操作细则》，并加大维修资金政策的宣传引导力度，进一步畅通维修资金应急使用渠道，发挥好维修资金作用。
建议五：加强实行联席会议制度。
实行联席会议制度，是化解物业矛盾的重要举措，我们非常重视，立足政策指导、做好政策调研，为各县区创新提供了政策支撑。紧紧依靠基层党组织，健全议事协调机制，动员一切可以动员的力量，深度整合各方资源参与物业矛盾纠纷化解。一是共商共议，绘出“同心圆”。广泛开展有事多商量、有事好商量、有事会商量“三有协商”活动，大力推进社区、社工、志愿者、社会组织、公益慈善资源“五社”联动，健全社区党组织、社区居委会、业委会、居民理事会、物业服务企业“五位一体”机制，全市建立“幸福圆桌会”“有事来说”“解忧铺子”等协商议事平台1331个，切实推动群众诉求解决，凝聚物业矛盾纠纷化解合力。二是联动联调，答出“最优解”。建设物业纠纷调处平台，建立物业纠纷调处工作机制，整合住建、法院、司法、信访和社区网格员等力量，构建市、县(区)、乡镇(街道)、村(居)民委员会四级物业服务矛盾纠纷人民调解联动体系化，努力做到“小事不出村（居）、大事不出乡镇（街道）、矛盾不上交”。三是速裁速审，跑出“加速度”。以“诉源治理”“速裁快审”为契机，大力开展物业纠纷专业化审判机制改革，挂牌物业巡回审判点和司法便民服务点，成立物业纠纷专业审判团队，开辟“绿色通道”，实行优先调解、优先立案、即时移送、及时处理。
建议六：建立物业服务纠纷快速处理机制。
2020年，我局与司法局联合出台了《关于建立健全物业服务矛盾纠纷人民调解工作机制的意见》，按照“市级政策指导、区县属地管理、街道社区日常管理”职责分工，通过基层化解、专业化解、多元化解等多种方式，建立了横向多渠道、纵向多层次的物业服务矛盾纠纷调解工作机制，同时还研发了物业矛盾纠纷调处平台，为物业服务矛盾纠纷调处工作提供技术手段支撑。
建议七：政府职能部门加强对开发公司交房前的验收
小区的房屋验收是一项专业、系统的工作，作为房屋的最终购买、使用人业主对小区的配套设施、房屋质量具有一定的知情权，也是引入工程质量社会监督的有益探索。住建部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）要求：“建设单位应在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等组织检查验收，并出具验收合格证明；已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收”。《关于加强全装修住宅工程质量管理的通知》（洪建发〔2021〕69号）进一步明确规定：“预售的全装修住宅项目分户验收时应邀请业主代表进行见证”。
关于《建议》中提到的业主一起参与房屋验收的全过程和强制开发公司成立维修小组，目前无法律和规章制度依据。据了解，开发公司目前通过设立内部维修管理部门或委托物业服务企业履行法定维修责任，均为行业通行做法，属于企业自主经营决策范畴，但无论以何种方式，开发公司均应按照《建筑工程质量管理条例》和购房合同约定，依法依规依约履行保修职责。
南昌市住房和城乡建设局
2024年3月25日
赣公网安备 36010802000056号
