南昌市人民政府办公室关于印发2022年南昌市城镇老旧小区改造工作实施方案的通知

各县(区)人民政府、开发区管委会,湾里管理局,市直各有关单位:

《2022年南昌市城镇老旧小区改造工作实施方案》已经2022年市政府第11次常务会审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真抓好贯彻落实。

2022年5月25日

(此件主动公开)

2022年南昌市城镇老旧小区改造工作实施方案

为进一步提升全市城镇老旧小区功能品质,根据住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》(建办城〔2021〕50号)文件精神,在近年探索实践老旧小区改造的基础上,继续加大老旧小区改造力度,结合我市实际,特制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九届六中全会、省第十五次党代会和市第十二次党代会精神,坚持以人为本,营造良好的人居环境,不断增强广大市民群众的获得感、幸福感和安全感。

二、基本原则

(一)明确范围、有序推进。重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区,2000年底后建成小区纳入改造计划的,建成年限不得晚于2005年底,且在2022年计划中占比不得超过15%(按居民户数计算)。拟对居民进行征收补偿安置,或者拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区(含单栋住宅楼),不得纳入改造计划。对居民参与率,同意率高的小区优先进行改造。按照“市县统筹、条块协作、部门齐抓”的原则,“以点连片”实现改造全覆盖,分类制定老旧小区改造标准,有序推进老旧小区改造工作。

(二)完善功能、提升品质。完善小区水、电、路、气等保障居民生活的基础设施,强化雨污管网改造、空中管线整治,推动“1+5+X”社区邻里中心建设,合理设置社区幼儿园、养老中心、医疗卫生、商业、文体活动中心等配套功能,打造15分钟生活圈,将智慧平安小区建设、完整居住社区建设、绿色社区创建等工作同步推进,努力把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、整洁有序、秩序良好的美丽家园。

(三)注重民生、尊重民意。积极引导市民群众参与老旧小区改造,推广“方案共谋、点位共建、环境共管、效果共评、服务共享”的“五共”理念,多方调研掌握居民支持率、张贴公告提升居民知晓率,将民主协商贯穿于改造全过程,改造前问需于民,改造方案充分征求居民意见,形成共谋;改造中问计于民,达成共建;改造后问效于民、实现共评。

(四)传承历史、彰显特色。在老旧小区改造过程中,注重保护和利用具有历史文化价值的街区文化、街巷道路和特色景观,实施历史街区的保护和改造,挖掘文化底蕴,留住城市记忆,彰显文化特色,打破千篇一律的造城模式,打造南昌特色风貌街区,以更加浓厚的“南昌味道”丰富历史文化名城内涵。

三、改造任务

(一)2022年计划改造271个老旧小区,涉及户数104697户,涉及楼栋数3101栋,涉及建筑面积889.51万平方米,计划投资额27.5亿,其中包含17个人大票决项目。

(二)2019年至2021年已改造的488个老旧小区雨污管网分流、下水管道错接、混接、漏接问题进行全面整改。

(三)各县区结合任务总数,2022年6月底前,所有申报中央奖补资金改造项目开工率不得低于70%,人大票决项目开工率必须达到100%。2022年底前所有项目开工率达到100%,申报中央奖补资金项目完工率达100%。

四、改造类型

(一)基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,主要是小区环境整治、市政配套基础设施改造提升,以及小区内建筑物屋面、外墙、楼体、雨污管网分流等公共部位改造等。其中,小区环境整治包括依法拆除各类违法建设、恢复消防通道,清理规范防盗窗或防盗网,清理楼道杂物及各类小广告,整治噪音、餐饮油烟污染等“脏乱差”现象;改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、照明、生活垃圾分类、移动通信、停车泊位等基础设施,以及空中管线整理(入地)、雨污管网分流、下水管道错接混接漏接等,按智慧平安小区基础项要求完善智能安防设施建设。基础类要做到应改尽改,中央财政资金重点支持市政配套基础设施改造提升以及小区内公共部位维修等。

(二)完善类。在基础类改造基础上,增加为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容,主要是配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、小区智能安防设施提升,有条件的楼栋加装电梯、智慧安防设施、充电装置、适老设施、无障碍设施、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

(三)提升类。在完善类基础上,积极推广“1+5+X”(1个社区+5类服务形态+X个衍生业态)社区邻里中心建设标准体系,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括社区配套完善幼儿园、养老中心、医疗卫生、商业、文体活动中心等服务设施,同时完善托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

各县区(开发区)要结合本地实际,根据地方财力选择改造标准、改造清单,对群众改造意愿强烈的内容应改尽改,避免居民基本生活要求相关内容改造不到位、不彻底。

五、改造流程

按照国家部委关于城镇老旧小区改造的要求,参照其他省市老旧小区改造的做法,我市老旧小区改造项目实施的流程主要分为三个阶段:

(一)科学确定改造计划。通过调查摸底、征求意见等步骤,将存在安全隐患排水、燃气等老旧管网,群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施等作为重点内容优先列为改造内容。明确老旧小区改造内容、改造预算、实施主体及完成时限,形成施工方案,对改造方案进行备案,以此为效果评估的参照。

(二)统筹协调项目实施。按照各县区(开发区)简化的审批流程办理项目有关手续,开展拆违拆临,组织现场施工,实施施工监管,强化施工过程噪音、扬尘等管控,完成项目验收。

(三)探索后期管理机制。老旧小区改造后,须引进专业的物业服务企业、专业机构人员或在居委会指导下实行居民自治,按照相关规定,做好清扫保洁、垃圾分类等工作。

六、后续管理

改造后的老旧小区应当建立长效管理机制。各小区所属街道为老旧小区推行物业服务工作的责任主体,并将老旧小区后续管理情况纳入城市管理考核考评。居民对长效管理机制形成共识。小区长效管理机制主要有以下三种方式:

(一)引进物业服务企业。聘请物业公司对住宅小区实行专业化管理,用企业经营管理的方式负责小区的各项服务工作。街道(乡镇)、社区指导业主大会根据物业服务企业提供的不同价位、质价相符的“菜单式”服务标准,通过投票选择合适的企业和服务标准,并签订服务合同。

(二)聘请专业机构或专业人员。成立业主大会、选举业主委员会,由业主委员会根据小区居民需求,聘请保洁、保安等专业机构或者专业人员,签订服务合同。  

(三)实行居民自治。在社区居民委员会指导下实行居民自治,通过民情理事会、业主大会等平台,发动居民积极参与社区建设管理,实现居民自我管理、自我服务。

七、加强保障

(一)资金保障

积极争取中央老旧小区改造专项补助资金,市级财政按照财政体制对县区实行差异化奖补,具体奖补政策另行制定。除中央、省级补助之外,市级开展优质示范项目评选,拨付专项补助资金的基础上,各县区(开发区)要多渠道筹集老旧小区改造资金,因地制宜,分类施策,拓宽资金来源渠道,探索社会资金引入、发行地方专项债、提取房屋维修资金等资金保障措施;电力、通信、供水、燃气等专营企业要积极向上级单位争取补助资金;同时,鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。

(二)政策保障

为有序推进老旧小区改造工作,发改、住建等相关部门,应按相关政策要求,优化老旧小区改造项目前期手续,开通绿色通道。老旧小区改造项目新建停车、养老等建筑物,可参照公共服务类建设项目简化有关手续。积极探索、引导小区居民同步实施户内改造。

(三)专业保障

电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位要履行社会责任,主动与城镇老旧小区改造牵头单位衔接,将老旧小区需改造的水、电、路、气等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划,统筹规划设计,经属地把关后制定详细方案,避免反复施工,造成扰民,确保老旧小区年度改造任务“一步到位”。

(四)组织保障

为加强老旧小区改造工作的组织领导,市级已成立由市政府分管副市长任组长,市政府分管副秘书长任副组长,市直相关单位、县区分管领导为成员的老旧小区改造工作领导小组。各县区(开发区)应参照市级方案成立领导小组专班,做好本辖区老旧小区改造工作的调查摸底、数据申报,统筹协调、组织实施、移交管理等工作。

八、工作要求

(一)统一思想,高位推动。老旧小区改造工程是全市民生工程项目。各县区(开发区)要高度重视、精心部署、高位推动、高效推进,在“说好、想好、算好”的前提下,加快推进老旧小区改造工作,确保按时间节点和质量要求圆满完成整治任务。

(二)精心谋划,统筹安排。各县区(开发区)要结合实际,遵循轻重缓急的原则,精心统筹谋划,分批分年度进行改造,应将基础条件差,硬件设施薄弱和市民反映强烈的老旧小区优先纳入改造计划,严禁以城镇老旧小区改造为名,随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐树木。

(三)严密组织,确保质量。各县区(开发区)要严密组织、精心实施,主要领导要亲自挂帅,分管领导要全力以赴,要采取项目推进、责任到人的方法,建立健全工程项目管理组织体系,制定实施方案,细化任务、明确要求、落实责任,确保改造工程施工安全质量。

(四)部门协同,密切配合。老旧小区改造与市民群众息息相关,点多面广,涉及部门多。各县区(开发区)及相关部门及镇(街道)社区要形成全市一盘棋,心往一处想、劲往一处使,密切配合、通力协作,共同推动老旧小区改造工作。

(五)加强督查,严格考核。各县区(开发区)对老旧小区改造各阶段要加强巡查督查力度,对改造项目定期督查,对发现的问题及时通报整改,确保改造工作顺利推进。同时,要规范中央专项奖补资金使用管理,提高城镇老旧小区改造资金使用效率。

附件:1.2022年南昌市城镇老旧小区改造任务汇总表

     2.2022年南昌市城镇老旧小区改造人大票决项目汇总表