九三学社南昌市委会:
你们提出的《关于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房的建议》收悉。现答复如下:
一、我市住房保障政策已明确将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围
(一)公共租赁住房
2014年我市出台《南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法》(洪府厅发〔2014〕65号),明确了公租房的申请对象和条件、审核程序和摇号分配等相关规定,明确已将符合住房保障条件的本市中低收入住房困难家庭、外来务工人员纳入保障范围。其中,第五条规定:“政府筹集的公共租赁住房,主要面向本市中低收入住房困难家庭和符合规定的外来务工人员配租。
开发区、工业园区筹集的公共租赁住房,主要面向符合规定的外来务工人员配租。
企事业单位等社会主体筹集的公共租赁住房,主要面向本单位符合住房保障条件的职工配租。”
(二)保障性租赁住房
国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)出台,鼓励和引导社会主体多主体、多渠道筹集保障性租赁住房。2022年2月14日,我市出台了《南昌市保障性租赁住房建设和管理实施办法》,第三十三条规定:“保障性租赁住房租赁对象主要为本市城镇常住人口中符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难人员。申请人为新市民的(非本市户籍或者取得本市户籍3年内),须提供……”
二、我市保障性住房类型多样
关于丰富保障性租赁住房类型方面,南昌保障性住房先后发展了廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、保障性租赁住房这几种主要形式。2012年起,为加强保障性住房管理,根据省政府的政策,已将公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房“三房合一”,统称为“公共租赁住房”。公共租赁住房只租不售,主要面向城镇低收入住房困难家庭;保障性租赁住房只租不售,主要面向无房的新市民、青年人等阶段性住房困难人员,不设收入限制。
关于打通商品房和保障性住房的转换通道方面,《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)规定:“保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,……主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设”,《南昌市保障性租赁住房建设和管理实施办法》规定:“房源筹集渠道主要包括:……4、住房租赁企业或房地产开发企业等机构新建、收购、改建、改造、配建、长期租赁;”由此可见,存量闲置房屋(非住宅和住宅)在符合条件的情况可以依法依规改建、改造为保障性租赁住房。
关于保障对象的收入监测方面,为确保公租房公平分配的“生命线”,2014年,市住建部门与市民政部门联合制定下发了《南昌市住房保障资格认定和经济状况核查工作操作流程(试行)》,在全省首先提出并建立居民家庭经济状况核查机制,在全省率先试点运行住房保障信息系统和居民家庭经济状况核查信息系统,将住房保障管理系统与民政部门的城市居民家庭经济状况核对系统联通,利用从社保、公积金、税务、车管、房管、工商等部门采集的相关数据,建立了科学、准确、可量化的收入审核机制。同时,市住建部门与市民政部门联合印发了《关于规范公共租赁住房年审、动态审核和异议复核有关工作的通知》,建立了租后动态管理以及退出机制,已经实现了对保障对象的收入等情况进行动态审核的功能,并贯穿分配管理的全过程。
三、我市培育和发展住房租赁市场情况
(一)建立健全住房租赁市场政策。为加快培育我市住房租赁市场,规范住房租赁管理,推动建立购租并举的住房制度,我局于2018年推动市政府出台了《南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理住房租赁市场的通知》(洪府厅发〔2018〕136号),确定把培育和发展住房租赁市场的工作重点放在住房保障、集中新建筹集租赁住房、培育租赁企业开展租赁业务等方面;允许商业用房按规定改建为租赁住房。允许将已建未售的商业和办公用房改建为长租住房,在规划用途调整为住宅的前提下,按照住宅设计规范进行重新设计、建设,经消防、国土、规划部门按照住宅标准(若作为成套住宅出租,应满足日照等国家强制性规范要求)进行重新设计审核并验收合格后,面向社会出租。用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
(二)强化租赁市场经营行为管理。2021年,我局会同市市场监管局、市发改委等7个部门,出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》(洪房规〔2021〕2号),《通知》明确了相关部门职责分工,对从业主体、房源信息发布、网签备案、租赁资金监管、纠纷调处等方面全面规范。
(三)加强租赁资金监管。2021年,我局出台了《开展住房租赁资金监管试点的通知》(洪房字〔2021〕95号),进一步加强了对住房租赁企业监管,防范住房租赁交易资金风险。《通知》对承租人向住房租赁企业单次支付租金超过3个月的,或单次支付押金超过1个月的,住房租赁企业应当将收取的租金、押金纳入监管账户。
(四)制定租赁合同示范文本。为规范房屋租赁双方合同网签行为,维护当事人合法权益,我局联合市市场监管局印发了《关于印发<南昌市房屋租赁合同>(示范文本)的通知》。在租赁企业、中介机构推行使用,并将《示范文本》在我局官网全民服务平台上进行链接,群众可自行下载使用。
(五)不断培育租赁企业。积极鼓励开发企业、中介机构、物业服务企业等各方主体设立住房租赁企业,通过建设、购买或长租物业开展房屋租赁经营,盘活存量住房,满足市场需求。截至目前,我市14家住房租赁企业主营范围基本上是住房租赁代理经营(房屋托管),其中冠寓、方隅、彩窝、蜜租等六家公司以经营公寓为主。共筹集房源4006套,面积约为16.145万平方米,已出租3440套,出租率85.87%,空置率14.13%。同时,积极引导租赁企业建立标准化运营和管理体系,大力支持企业充分利用用工区内空置场所多的特点,盘活闲置资源,改建为长租公寓,以独栋楼宇为运作标的,统一风格打造,统一价格出租,推行标准化服务,打造品牌公寓,让“新市民”和来昌打拼的年轻人,让租房更便利,既住得好,更住得开心,有更加强烈的意愿留在南昌发展。如:彩天租赁企业在长租公寓市场打造了3个特色样板项目,总房间600余间,其中高新大道旁的金铃大厦公寓共有房间266套,套均面积25-35平米,按年轻人喜爱风格装修,租住率长期保持在90%以上,市场口碑十分良好。
(六)落实税收优惠。2021年省住建厅、财政厅、省税务局联合印发了《关于明确江西省专业化规模化住房租赁企业标准的通知》(赣建房〔2021〕11号),根据财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)授权,对我省专业化规模化住房租赁企业(按规定向住房城乡建设(房管)部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业,在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的,认定为专业化规模化住房租赁企业),按规定予以相关税收优惠。截至目前,我市已有三家企业达到相关条件,纳入了享受相关税收优惠范围。
四、深化商品房屋租赁改革
(一)简政放权,下放房屋租赁管理职能。我局向市政府建议将商品房租赁登记备案管理下放县区,市政府审议后同意,于2020年出台《南昌市人民政府办公厅关于进一步深化商品房屋租赁管理改革的通知》,将市县级房管(住建)部门商品房屋租赁登记备案赋权到街道(乡镇)实施,由社区(居委会)配合做好租赁登记备案工作。同时,我局将商品房屋租赁管理行政处罚委托区房管(住建)部门、开发区管委会行使。
至此,在商品房屋租赁管理方面,形成了“市级政策指导、县区属地管理、街道社区具体实施”的工作架构。
(二)搭建商品房屋租赁管理平台。为配合商品房屋租赁管理改革,我局搭建了商品房屋住房租赁平台,实现为房地产中介机构、住房租赁企业和房屋租赁当事人提供房屋信息核验、房租赁信息发布、房屋租赁合同网上签约、房屋租赁登记备案、市场主体信用信息查询和信用评价等对外服务。
(三)推行商品房屋租赁网签备案,为加强房屋租赁监管,我局于2020年11月制定了《南昌市商品房屋租赁合同网签备案运行细则》,并组织开展房屋租赁网签备案培训,使全市商品房屋租赁合同网签备案有了统一操作规范、统一办事程序、统一办理平台。截止到去年12月,已通过租赁平台办理共16730多件,面积约172万平方米。
五、开展住房租赁市场整治行动
按照“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展”的总体要求,聚焦群众反映强烈住房租赁市场问题,近年来,我局会同市金融办、市市场监管局、市公安局、市委网信办等部门深入开展住房租赁市场排查整治,严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为,特别是对住房租赁企业采用“高进低出”、“长收短付”易引发金融风险的经营模式,坚决查处。一是不断规范机构备案。针对房地产中介机构及分支机构备案不规范问题,我局印发了《关于加强房地产经纪机构及其分支机构管理的通知》,进一步规范我市房地产经纪机构及其分支机构登记备案,提升房地产经纪机构服务水平。二是加强房源核验。会同网信部门对房源信息发布平台提出要求,对未经房管部门核验的房源信息采取全部下架处理,进一步净化了信息发布渠道。今年,已核验的房源信息共63172余套,共对229个不规范房源信息责令中介整改,确保真实房源信息。三是不断加强从业人员信用管理。坚持用房地产经纪机构从业人员信用平台加强对从业人员信用管理,不断促进房地产从业人员素质提升和存量房交易行为规范。信用信息通过日常管理、专项整治、双随机检查和群众举报投诉等途径采集、查实后记录信用行为,并将个人执业诚信和所从业的经纪机构诚信挂钩。通过量化评分的方式,极大地提高了从业人员的服务质量和从业行为。截止到今年,房地产行业信用管理系统和房地产经纪从业人员信用管理平台共登记经纪机构119家,经纪人262人,从业人员7066余人。共记录从业人员不良行为9条,累计2216条,列入失信名单(“黑名单”)的从业人员8人,取消在我市从事房地产经纪服务资格。
六、下步工作
下一步,我局将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持租购并举,加快发展长租房市场,更好满足购房者的合理住房需求。
感谢您一直以来对我局工作的支持!
南昌市住房和城乡建设局
2023年2月23日
赣公网安备 36010802000056号
