洪住建提〔2023〕20号
尊敬的胡希建代表:
首先,非常感谢您对我市物业服务管理工作的关心支持!您在议案中提出的关于要求减免未装修入住毛坯房物业费的意见建议,我局认真地进行了研究,现根据相关法律法规定并结合我局工作职责,就有关建议回复如下:
此前,江西省和南昌市对空置房物业费有过减免规定。如2003年起实施的《江西省物业管理服务收费管理办法》(江西省发改委和建设厅出台)第二十条:“业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准),物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳,已购买但未住的,业主交纳50%物业管理公共性服务费;未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳,未使用或入住的房屋,不交纳设备运行项服务费”。再如2005年南昌市物价局出台的《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》第五条规定:“一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳的原则不变,在这个前提下,在这一年内自业主向物管公司申报装修之日起6个月内不得计为业主入住使用时间,剩余时间视为使用时间。一年以后无论装修与否,均按100%交纳物业管理费”。
2007年10月1日,《中华人民共和国物权法》正式实施,该法第72条规定,业主不得以放弃权利为由不履行义务。根据上位法优先原则,空置房物业费减半的规定自动失效。
目前,《民法典》第九百四十四条也对此作出了明确规定,“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。同时,《南昌市物业管理条例》第二条规定,“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。考虑到物业费是通过合同双方约定,全体业主选聘物业服务企业对小区公共区域提供服务管理,费用由全体业主分摊,属于合同行为,受合同法保护,这与业主是否入住专有部分并无直接相关性。根据当前的形势,推行物业费减免政策的可行性并不高。
感谢您一直以来对我局工作的关心和大力支持,下步,我们将根据《民法典》、《物业服务收费管理办法》和《南昌市物业管理条例》等法律法规规定,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,促进经济社会健康稳定发展。
(联系人:罗江华 电话:86719164)
南昌市住房和城乡建设局
2023年1月20日
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