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对市十六届人大三次会议第039号建议的答复

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洪住建提〔2023〕25号

尊敬的慈海波代表:

非常感谢您对我市物业服务管理工作的关心支持!您在议案中提出关于以推进城中村(开放式居民区)围合网格化服务管理为契机,进一步完善我市物业服务管理体系建设的意见建议,既中肯又有针对性和操作性,我们很受启发。我局很重视,认真进行了研究,现结合我局工作职责,就有关建议回复如下:

首先,就商品房住宅小区与开放式居民区的物业管理的区别进行说明:

一是商品房住宅小区的物业管理,即现行《民法典》、国务院和省市《物业管理条例》等法律法规规定的物业管理,是基于建筑区划的商品房住宅小区的业主对小区共有部分享有共有和共同管理权而产生的,业主将小区共有部分管理委托给物业服务人服务管理。二是开放式居民区的物业管理,因产权组成复杂、服务管理多元,不仅有房屋业主的共有部分物业管理,还有社会公共道路、公共绿化、公共环境卫生等公共事务管理等,如《民法典》第274条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此,开放式居民区相关产权和管理权,并不因物理围合而改变原有的所有权和管理权。

对您的建议:结合围合网格化服务管理工作,提出的要优先确定围合物业管理区域、要充分发动广大业主参与选聘物业服务人、确定围合区域物业收费标准、规范业主大会和业主委员会运行、健全完善物业矛盾纠纷综合预防和多元化解体系建设等内容,具体回复如下:

一方面,我市探索建立并推行了老旧居民区物业服务模式。2019年,我市全面启动老旧小区改造,遵照市委市政府部署要求,我局考虑到老旧小区建设年代久远、产权组成复杂、服务管理多元等特点,在深入调研借鉴,充分汲取国内外先进经验做法的基础上,出台了《南昌市“彰显省会担当 唱响南昌品牌”创新老旧居民区物业服务模式工作方案》(洪府厅发[2020]102号 见附件1),按照“先综合整治、后提升管理”的步骤,创新建立了“‘单元门’内物业服务、‘单元门’外公共服务,‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务新模式。推行了老旧小区改造后续管理三种服务方式:一是聘请物业服务企业进行管理;二是聘请专业机构或专业人员进行管理;三是居民委员会组织实行居民自我管理。2019年以来,我市改造后的517个老旧居民区中,有177个已成立业主大会(含物业管理委员会),119个正筹备成立业主大会,共计占比57.2%;陆续引进物业服务企业的有147个,聘请专业机构、专业人员服务的有87个,其他的均由社区组织居民自我管理,专业化管理占比45.2%。市区政府对社区推行物业服务工作考核合格的以奖代补,目前已经组织三年考核奖补,共有123个项目考核合格,累计奖补资金约2085万元。2022年,我市着力推行老旧小区“红色物业”的做法,被省住建厅在全省推广。

2022年,我市开展城中村(开放式居民区)围合网格化服务管理工作以来,各乡镇(街道)、村(社区)参照我市老旧居民区物业服务创新模式,积极探索推进围合区物业管理。截至10月底,全市567个已完成建设的围合区,有110个围合区引进了专业的物业服务企业,占比约19.4%,如南昌县莲塘镇围合区建成后,主要采取基层政府购买服务的方式,委托专业化物业服务企业,实现了疫情常态防控、社会治理水平、城市综合形象、居民生活品质综合提升。有91个围合区由街道社区组织实施“准物业服务”,占比约16.0%,如西湖区南站街道成立了街道公共服务中心,青山湖区上海路街道注册成立了上海路街道准物业公共服务中心,为围合区居民提供保洁、保安、保序、保亮、保修“五保”服务,实现小区环境整洁,管理有序。其他围合区域由街道社区组织居民自我管理,如东湖区永溪村充分发挥党组织的战斗堡垒和党员先锋作用,引导动员群众积极参与围合区域管理工作;红谷滩区沙井街道社区通过“红谷连心会”广泛听取居民意见,采取居民自治方式进行物业管理,人居环境得到整体改善,居民安全感和幸福感不断增强。

另一方面,明确了老旧居民区划分物业服务区域及加快推进成立业主大会的要求。根据《南昌市“彰显省会担当 唱响南昌品牌”创新老旧居民区物业服务模式工作方案》的部署,我局印发《关于划分物业服务区域及加快推进成立业主大会的通知》(洪房字[2020]71号 见附件2),要求各县区(开发区、湾里管理局)合理划分开放式老旧居民区物业服务区域,加快推进成立业主大会,为切实推进老旧居民区物业服务新模式奠定良好基础。要求对列入改造范围的老旧居民区,按照“改造完成一个,推行推进一个”的原则,推动改造与后续服务管理无缝衔接形成长效。

第三方面,健全完善物业矛盾纠纷综合预防和多元化解体系建设。2020年,我局与司法局联合出台了《关于建立健全物业服务矛盾纠纷人民调解工作机制的意见》,按照“市级政策指导、区县属地管理、街道社区日常管理”职责分工,通过基层化解、专业化解、多元化解等多种方式,建立了横向多渠道、纵向多层次的物业服务矛盾纠纷调解工作机制,在协调解决物业管理重大矛盾中发挥重要作用,有效做到了“小事不出社区、大事不出街道、重大事情由联席会议牵头组织协调处理”。同时,我局还研发了物业矛盾纠纷调处平台,为物业服务矛盾纠纷调处工作提供技术支撑。各县区创新工作思路、完善工作机制,形成了一些好经验好做法。如西湖区以“幸福圆桌会”为载体,共同商讨解决群众关心、亟需解决的公共事务,该创新做法被民政部列入2021年全国基层治理创新典型案例。2022年9月,红谷滩区以金融、物业管理类专业调解为主攻方向,正式成立了红谷滩区矛盾纠纷多元调解中心,构建起多元化解、指挥决策、预警预测为一体的矛盾纠纷大联动体系。

综上,您关于开放式老旧居民区围合区域物业服务管理的五项建议内容,在近几年我市推行老旧居民区物业管理创新模式等相关措施意见中,已经涵盖,同时在2022年开展的党建引领社区物业治理专项工作中,将接续推进,有效发展。

另外,2022年我们调查研究认为,改造后的老旧居民区(围合区域)市场化物业服务或难以形成、或难以为继,关键问题还在管理规模,规模决定管理成本,决定后续管理形成长效。为此,我们建议学习借鉴武汉市江汉区的经验做法,围合改造区域覆盖整个区级行政管辖区,形成管理规模,利于后续长效管理。

感谢您一直以来对我局工作的关心和大力支持!

下步,我局将遵照市委、市政府的部署要求,加强业务指导,按照“围合建设一个、推行推进一个”的原则,遵循“平时能通、战时能封、功能配套、百姓欢迎”的理念思路,积极推行围合区域物业管理新模式,用心用情用力做好城中村(开放式居民区)围合网格化服务管理工作,逐步形成长效管理。

附件:1、《南昌市“彰显省会担当 唱响南昌品牌”创新老旧居

民区物业服务模式工作方案》(洪府厅发[2020]102号)

2、《关于划分物业服务区域及加快推进成立业主大会的通

知》(洪房字[2020]71号) 

(联系人:黄祥斌    联系电话:15979103773)


南昌市住房和城乡建设局

2023年2月6日

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