市住建局对市十六届人大二次会议第310号建议的答复

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刘伟东代表:

您提出的关于进一步优化预售监管资金政策的建议收悉。经研究办理,现就我局职能范围内事项答复如下:

一、关于按开发资信等级调整监管比例及监管政策的建议

2021年下半年以来,恒大、新力等房企陷入资金危机,引发部分项目逾期(停工),房地产领域涉稳风险矛盾突出,购房客户产生恐慌心理,市场预期和信心发生变化,对我市房地产市场带来较大冲击,市场下行和涉稳风险压力明显。分析原因,既有企业自身管理原因,也有管理制度上存在缺陷的问题。目前,全国各地陆续出现资金链“爆雷”问题的企业大部分是开发资信等级较高、且上市的公司,正是这些公司利用国家和地方政府针对企业信用等级实行不同差异化监管带来的问题。为此,按企业信用等级不同实行差异化监管的工具应重新评估和慎用,同时企业也应在享受差异化政策时,加强自身管理,推进企业高质量发展水平。

下一步,我局将根据近期住建部、人民银行、银监局三部委联合印发的预售资金监管办法文件要求,及时调整我市预售资金监管比例及监管办法,合理科学确定重点资金监管比例以及支付节点,在保障项目工程建设和交付资金安全的前提下,最大限度的给企业有资金使用的自主权。同时结合我市实际,建立和完善我市房地产开发企业信用体系,合理研究制定有利于诚信企业发展的支持政策。

二、关于房企可提取重点监管比例6%资金的一半(即保函部分)用于支付项目工程款与税金的建议

目前我市预售资金重点监管比例为6%,按平均销售价格12000元/M2(含装修)水平计算,每平方米只监管了720元,与全国其他城市相比,监管资金标准较低。这部分资金仅能勉强覆盖项目的人防、园林绿化、配套公建等建设资金;单体工程建设资金无法得到有效监管和保障。同时,在恒大、新力重点涉稳风险项目处置中,保函无法兑付、兑付难的问题突出。保函抵作商品房预售监管资金的做法,上级职能部门及银行部门也在审慎思考,保函抵扣的做法与房地产金融去杠杆的政策导向存在步调不一致的问题。

我市在低标准比例监管资金的情况下,为减轻企业资金压力,我局2020年9月还印发了《关于进一步完善新建商品房预售资金监管的通知》(洪房字[2020]69号)文件,增加了重点监管资金使用节点,在单体竣工验收备案、人防工程竣式验收备案、园林绿化工程竣工验收备案、项目所有配套公建设施移交等节点上,企业可相应申请降低监管比例,提取资金使用。但随着2021年有关职能部门调整了单体竣工验收备案标准后,上述降比节点存在优化调整空间。下一步,我局将结合2020年2月国家关于预售资金监管办法的新规定,研究制定调整我市预售资金监管办法,明确资金用途、对监管资金释放节点做合理设置。

三、关于预售监管资金银行账户余额由活期计算调整为按平均协定存款利率计息的建议

2020年11月以来,为进一步防范我市新建商品房预售资金风险,确保预售资金专款专用,经市政府同意,我市调整了预售资金监管模式:由企业设立监管帐户改为由住建部门设立监管帐户,企业在该帐户下以虚拟账户的形式接受监管。此模式有效解决了原来以开发企业名义开设监管账户,存在因企业债务纠纷,账户及资金被司法查封、冻结、划转的可能,造成监管制度形同虚设的问题;新监管模式的优势在恒大、新力涉稳风险项目化解处置中也得到印证,一些老模式监管方式的项目企业,纷纷要求转入由新模式接受监管,以有效保障预售资金安全。

从银行方面了解,根据人民银行对协定存款的相关定义规定,协定存款的办理条件仅适用于企业在银行开立的一般账户或者基本户项下的资金。而目前开发企业在监管部门设立的监管子户为监管银行根据监管需要设立的虚拟子账户,其账户性质非基本账户或一般账户,不需要在人行报备,此类企业名下的项目帐户不满足办理协定存款的账户基本条件。

就监管账户余额利息使用方面,我市早已出台规定,企业可按季度自由申请利息解活。

(联系人:熊剑松     电话:86719123)

南昌市住房和城乡建设局

2022年4月14日

抄送:市人大常委会选任联工委,市政府办公室督查室

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