南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理住房租赁市场的通知
洪府厅发〔2018〕136号

各县(区)人民政府,各开发区(新区)管委会,市直有关单位:

为加快培育我市住房租赁市场,规范住房租赁管理,推动建立购租并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639)、《江西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(赣府厅发〔201672号)和江西省住建厅等11部门《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》(赣建发〔201721号)等规定,结合我市流动人口和住房租赁市场供需等情况,按照因城施策的工作要求,现将有关事项通知如下:

一、完善公租房保障制度,对低收入住房困难家庭实行应保尽保

(一)优化住房保障方式。进一步加大住房保障货币化工作力度,积极推行发放租赁补贴方式实施公租房保障,鼓励符合公租房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题。结合我市市场租金水平和住房保障对象实际情况,适时逐步调整租赁补贴标准和范围。

(二)扩大住房保障覆盖面。将在城镇稳定就业且办理了《居住证》满三年的外来务工人员,新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,符合公租房保障条件的纳入我市公租房保障范围。对提出申请的低保、低收入住房困难家庭,经审核符合住房保障条件的,立即纳入保障范围,做到应保尽保。

(三)加强公租房的运营管理。政府统建的公租房应当按照属地管理的原则,由各县、区(开发区、新区)政府(管委会)做好运营管理工作。鼓励采取购买服务或政府和社会资本合作模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。加强公租房动态管理,对清(腾)退出的公租房加强监管,按《南昌市人民政府办公厅关于我市处置中心城区清(腾)退空置公共租赁住房房源的批复》(洪府厅字2017516号)的规定及时分配。

二、开展租赁住房建设,满足集中需求区域的有效供应

(一)对有集中需求区域合理开展租赁住房建设。各县、区(开发区、新区)组建或依托现有国有企业组建国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营,建设租赁住房面向社会,实行市场定价,满足新市民和各类人才的住房需求。用工较集中的高新开发区、经济技术开发区等工业园区、科技园区先行试点。允许工业园区、科技园区整合一定区域内工业用地的7%配套生活服务设施用地,由市、县(区)属国有平台公司按需求集中建设长租住房,土地用途依然保持为工业用地不变,依然按工业用地管理,物业只租不售、产权不得办理分割登记。同时鼓励工业园区、科技园区盘活闲置、低效工业用地,在符合规划的前提下,由市、县(区)属国有平台公司建设长租住房,满足辖区内外来务工人员和引进人才的住房需求。规划、国土、建设、房管等部门要对新建租赁住房项目给予支持和配合。

(二)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业配建租赁住房开展住房租赁业务,发展租赁地产。在住房租赁需求量大的区域,可在新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件,合同中明确规定交由政府或由企业自持租赁住房的面积和年限。配建的租赁住房单套建筑面积控制在60-120平方米范围内。

(三)允许商业用房按规定改建为租赁住房。允许将已建未售的商业和办公用房改建为长租住房,在规划用途调整为住宅的前提下,按照住宅设计规范进行重新设计、建设,经消防、国土、规划部门按照住宅标准(若作为成套住宅出租,应满足日照等国家强制性规范要求)进行重新设计审核并验收合格后,面向社会出租。商业用房改建为长租住房,不得增加建筑面积,长租住房原则上按不大于计容建筑面积的50%控制,用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建的长租住房,不得对外销售。

(四)按照国家统一部署,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。允许有住房租赁需求的区域,在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面探索利用集体土地建设租赁住房,有序开展租赁住房建设。

(五)鼓励住房租赁企业通过存量房市场增加供应。鼓励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业等各类投资者依法成立住房租赁企业,通过购买、长期租赁或受托经营等方式筹集市场存量房源,用于扩大市场租赁规模,满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业享受国家和省市加快发展生活性服务业相关支持政策。

(六)给予税收优惠。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个体工商户和其他个人出租住房月收入不超过3万元(按季纳税不超过9万)的,至20201231日前,可享受暂免征收增值税优惠政策对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在2016430日前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。

(七)加大对住房租赁企业金融支持。鼓励银行业金融机构在风险可控、经营可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

三、规范住房租赁行为,维护当事人合法权益

(一)出租人应当确保出租住房符合以下条件:

1、不属于违法、违规的建筑;

2、符合安全、防灾等工程建设强制性标准;

3、取得合法产权的商品住房,集体土地竣工备案的租赁住房;

4、以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租;

5、厨房、卫生间、阳台、过道、储藏室、车库等不宜居住的空间不得出租用于居住;

6、除未成年人外,人均居住建筑面积不得低于10平方米。

7不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。

出租人承担出租住房设施设备维修责任,出租住房设施设备出现损坏影响正常使用的,出租人应当及时维修,但当事人另有约定或者承租人不当使用导致的情形除外。

(二)房地产中介机构和住房租赁企业应当使用管理部门推荐使用的住房租赁合同示范文本,格式条款如有修改须按规定报市场和质量监督管理部门备案,修改后的格式条款不得免除出租人责任、加重承租人责任、排除承租人的主要权利。

(三)鼓励当事人签订长期住房租赁合同,对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。

(四)房屋租赁合同订立后30日内,房屋租赁当事人应当到房屋所在的县区房管部门办理登记备案。登记备案信息发生变更的,应当按相关法律、法规、规章的规定及时办理变更备案。住房租赁登记备案信息应当包含租赁当事人身份、出租住房坐落、面积、租期、租金等信息。租赁当事人对其提供信息的真实性、合法性、有效性负责。

(五)租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内出租人不得单方面随意提高租金,不得随意克扣押金。主管部门应当建立住房租金发布制度,定期分区域公布房屋的市场租金水平信息。

(六)出租人在租赁期间出售出租住房的,应当在出售前合理期限内通知承租人,并不得影响承租人正常使用。房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

(七)出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同,但承租人有下列情形之一的除外:

1、违反合同规定,未能完全恰当地履行租金支付义务,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的;

2、未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的;

3、擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的;

4、利用租赁住房从事违法犯罪活动的;

5、法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。

(八)承租人不得擅自转租、合租,合同明确约定可以转租、合租的除外。承租人根据合同约定转租、合租的,应当按照有关规定办理房屋租赁登记备案。

(九)经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。以租赁住房作为唯一居所的承租人,可持住房租赁合同依法申领居住证,并享受当地就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务、权益和便利。

办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。

(十)对职工本人及配偶在住房公积金缴存地无自有住房的,且未在本地因购房使用过住房公积金,可按规定申请提取夫妻双方住房公积金支付房屋租赁费用。具体实施办法由市住房公积金管理中心制定。

四、加强行业监管,提升住房租赁服务水平

(一)按照开放、共享原则,建立并完善南昌市住房租赁信息服务和监管平台,逐步为房地产中介机构、住房租赁企业和住房租赁当事人提供房屋信息核验、房屋租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案、交易资金监管、市场主体信用信息查询和信用评价等对外服务。通过平台建设,加强对出租房屋信息的采集,建立住房租赁交易数据库,提高住房租赁市场监测分析水平,为政府决策提供数据基础。

(二)住房租赁企业营业执照经营范围应当包括房屋租赁代理经营自有房屋租赁经营等,并自成立之日起30日内将企业和从业人员的基本信息报送注册所在地的房产管理部门备案;信息发生变更的,应当自发生之日起5日内办理相应变更备案。房产管理部门应当及时将住房租赁企业备案信息向社会公开。

(三)住房租赁企业应当建立完善住房租赁管理流程、服务标准等,签订住房租赁合同前,应当查验承租人身份证件,并如实记载相关信息,建立住房租赁业务台账。

(四)房地产经纪机构从业人员应当实名服务。中介机构备案时,要提供本机构所有从事经纪业务的人员信息。房管部门要对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。

(五)房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息,实行明码标价。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

(六)房地产经纪机构应履行经纪合同签订和告知义务不得发布虚假房源信息。房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,统一收取。房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务时,应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明,实地查看住房并编制房屋状况说明书,告知当事人有关事项。房地产经纪服务合同须由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名,加盖房地产经纪机构印章。

(七)房地产经纪机构提供服务应当遵守房屋租赁合同网签制度,不得为不符合出租条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供租赁经纪服务。

(八)房地产经纪机构应当对本机构房屋租赁成交情况实行业务记录制度,定期向属地房管部门报告,并告知房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案。

(九)交易管理服务平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任,不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。

(十)县(区)政府、各开发区(新区)管委会对本行政区域内住房租赁市场管理负总责。有关单位要按照各自职责履行管理职能,建立沟通协调机制,依法查处企业和个人在住房租赁市场的违法违规行为,努力维护好我市住房租赁市场秩序

2018921

(此件主动公开)