（讨论稿）

    为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等文件精神，加强对我市住房建设的指导和统筹，根据《南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《南昌市近期建设规划（2006—2010年）》相关要求，在客观分析南昌市住房现状及需求的基础上，综合考虑土地资源条件、新区建设、旧区改造等因素，特制定南昌市二〇〇八年住房建设年度计划。
    一、住房建设规划原则和依据
    1、以国家和有关部门关于调整住房供应结构、稳定住房价格及控制住房价格的过快上涨，切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件为依据，以近期建设规划为指导，重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房，进一步完善住房供应体系，强化住房保障工作，使低收入家庭住房条件明显改善，实现“住有居所”、“应保尽保”、建设“和谐南昌”的目标要求。
    2、坚持以切实解决中低收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
    总量基本平衡就是在控制人口总量的前提下，以合理需求为导向，保持相对平衡的住房供应规模；结构基本合理就是以南昌市资源环境承载能力为基础，积极引导需求和调控市场运行，保障住房类型结构、套型比例结构和空间结构基本符合南昌市社会发展的实际情况；结构基本稳定就是与社会经济发展状况相一致，保障经济运行质量，努力做到住房价格与居民收入增长相协调。
    二、住房建设总体要求
    在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房等政策性住房用地供应。坚持新增供应与存量挖潜、旧区调整改造相结合，积极促进闲置土地盘活。坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心由老城区向新城区转移。重点加强配套设施建设，改善居住环境。
    进—步完善市场主导、行政调控，多渠道、多层次的住房分类供应体系。坚持总量控制，整体平衡，项目落地原则，及时调整和改善住房供应结构，增加中小套型住房供应量，逐步加大社会保障性住房供应，同时积极消化存量住宅建设项目，形成有序健康的供需关系。
    三、住房供给与需求
    1、住房需求：根据《南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和南昌市十一五房地产业发展规划以及《南昌市住房建设规划2006—2010》总体安排，按城镇居民人均住房面积不低于30平方米的要求，预计平均每年普通商品住宅需求量350～400万平方米；政策性住房平均每年约70万平方米。
    2、从目前住宅市场及供给情况来看：2006年－2007两年，南昌市区商品住房实际土地供应量约480万平方米； 2006年底，全市商品住宅竣工面积352.72万平方米，销售面积359.99万平方米；2007年，商品住宅供应面积354.98万平方米，销售面积365.33万平方米。住房供应总体保持相对平稳，规模与住房建设规划的要求相适应。
    3、2007年，已完成经济适用住房建设面积70万平方米，（分批次进行了公开摇号中签。）建设规模符合住房建设规划的年度要求。考虑到实际操作过程中土地征用、拆迁、置换整合等不确定因素影响，规划提供的2008年经济适用房用地选址面积略高于计划需要的规模，以便政府根据实际情况选择条件合适的地块安排，以确保经济适用房用地得以落实。
    4、2006年6月1日至2007年12月31日住宅规划项目审批中，规划选址阶段90平方米以下中小套型严格按比例控制；实际操作阶段因建设周期等原因，比例略有偏差。
    四、住房用地空间布局
    体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则，按照主城区“双城八片”总体布局结构，住房建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区统筹布局。
    新增住宅用地供应相对集中在红谷滩、朝阳洲、城东、城南等城市新区；企业存量用地盘活置换相对集中在二环以内、产业园区周边；低洼危旧房改造主要集中在老城区；政策性住房用地结合人口疏散及就业岗位，相对分布在新区及交通便利的外围地区。
    五、年度住房用地供应规模 
    2008年主城区住房用地供应总量约3500亩，其中新增住房用地供应量约3000亩，企业改制、低洼危旧房改造等存量用地置换约500亩。用地供应总量中用于供应中小套型普通商品住房，约1800亩，用于政策性住房用地约700亩，两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70％。
    六、年度住房用地分区安排
    1、市本级：新增住房用地重点安排在城东、朝阳新城等新开发地区，用地面积约1000亩。
    2、红谷滩新区：继续保持一定的开发规模，红角洲、红谷滩、凤凰洲三个片区共计用地面积约500亩。
    3、高新和昌北：用于高新开发区、经济技术开发区完善生活配套和综合功能，用地面积各400亩。其中高新区住房建设用地位于艾溪湖以东，昌北经济技术开发区住房建设用地位于黄家湖路周边。
    4、省、市企业改制：用于推动工业企业退城进郊，用地面积各400亩。
    5、低洼危旧房改造：相对集中在老城区西湖、青云谱等区域，改善居住环境。用地面积100亩。
    6、政策性住房：分别位于东湖区、西湖区、青山湖区、高新区、青云谱区等地区，共计700亩。
    七、年度经济适用住房用地安排
    合理选择政策性住房(含经济适用房和廉租住房)建设地点。结合城中村改造、拆迁安置、工业区生活配套等，重点发展城乡结合部、一环以外地区，依托昌东工业区、民营科技园、高新开发区、经济技术开发区等产业用地周边，以及解放路、青山湖大道、顺外路、抚生路等交通便利地区，依托现有居住用地，相对集中建设经济适用住房小区。
    1、东湖区：青山路以北、青山湖电排站以西、南昌硅酸盐厂，用地面积约180亩。
    2、西湖区：朝阳洲水厂路以北、桃花路以西，用地面积约180亩。            
    3、青山湖区： 昌东大道以东，罗家新区，用地面积约200亩。
    4、高新开发区：现代学院以南，用地面积约250亩。
    5、青云谱区：昌南大道以南，梧岗约200亩。
    6、昌北经济开发区：青岚水渠以北、海棠北路以东、青岚路西北，在2007年经济适用房用地以北增加用地面积约100亩。
    上述经济适用住房选址共计约1100亩，略超出年度计划安排。因考虑到土地征用、拆迁、置换整合等实际操作中的不确定因素，为确保经济适用房用地得以落实，政府可根据实际情况，在上述选址中选择条件合适的地块、按700亩总量进行安排，以切实保障年度经济适用房建设顺利完成。
    八、年度住房建设总量安排
    2008年计划建设商品住房约4.67 万套，建设面积420万平方米；其中，新增住房用地建设商品住房约4.04万套，建设面积360 万平方米；存量用地建设商品住房约0.51万套，建设面积 48万平方米；低洼危旧房改造建设商品住房约0.12万套，建设面积12万平方米；
    2008年计划建设政策性住房1.12 万套，建设面积70 万平方米。其他中小户型普通商品住房2.48万套，建设面积228万平方米。中小户型普通商品住房和政策性住房建设面积合计298万平方米，达到住房建设面积总量的70％。
    九、住房建设结构总体要求
    1、年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房、限价商品房、廉租住房等）面积所占比重，必须达到新建商品住房总建筑面积70％以上，严格执行国办发〔2006〕37号文件的要求。
    2、在综合考虑并在满足套型建筑面积比例总体要求的前提下，按照发挥土地应有效益、优质优价原则，考虑区位、土地级差等因素，不同地区套型面积结构比例略有区别。原则上：市本级、低洼危旧房改善地块以及红谷滩新区，中小套型控制比例55-60%；高新区和昌北经济技术开发区，中小套型控制比例70%；省、市企业改制地块中小套型控制比例80%。
    3、经济适用住房套型建筑面积小于90平方米的占100%。经济适用住房严格控制为中小套型，建筑面积原则上控制在60平方米左右。配建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。
    4、建设项目可根据其所处位置、总用地规模、开发强度、建设年度等实际情况，在保证年度总量满足要求的前提下，经可行性分析后套型面积结构可适度变化；套型结构调整的地块，原则上在同一行政区（区、开发区）内自我平衡。
    十、公共设施配套
    完善住房建设的相关公共服务设施和市政工程设施的配套。尤其是经济适用住房（廉租住房）居住区的配套，在有效服务半径内安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区服务、市政公用等设施。其配建水平必须与居住人口规模相适应，并与住房建设同步规划、同步建设、同步投入使用。
    十一、政策与策略
    1、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。合理调控开发规模，保障一定的住房供应量，使住房投资增长与住房消费增长率相适应，力求供求关系平衡。优先保证中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。
    2、针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合各项规划控制原则和规范的前提下，适当提高住房建设容积率水平。
    停止别墅类住房开发项目土地供应，限制低密度，大套型住房土地供应。
    3、加强商品住房开发建设管理，落实普通商品住房套型建筑面积等控制要求。新审批住房建设项目，必须将套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例作为土地出让的前置条件。
    4、加大闲置土地处理力度，制止违法囤积土地的行为。采取多种办法，对闲置土地积极予以盘活。妥善处理城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量住房。
    5、建立和优化以重点发展满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型普通商品房为主的住房保障体系，加强政策性住房建设与管理，采取有效措施解决低收入家庭住房问题。实行租金配租为主，实物配租为辅的方式，逐步扩大廉租住房保障范围和覆盖面。
    附　：2008附表一总表；2008附表二政策性住房